刘阿姨兴致勃勃的向记者介绍小区改造给她带来的方便

　　原本水压太低、出不了热水的龙头，开始冒热气了；没有残疾人通道的楼梯，不仅有了坡道，还新添了便民扶手；小区里的积水点不见了，多了见缝插针的绿化小品……这样的镜头，出现在长宁区一个个旧居住小区内。作为迎接世博会、实践"城市，让生活更美好"主题的重要工作，长宁区提出以硬件建设为切入点，对辖区内旧居住 小区实施综合改造工程，通过全方位的"社区重塑"，让市民在家门口就能享受到城市生活的美好。

　　"民生工程"留作品

　　10年、15年、20年房龄的老公房，大部分有独立的煤卫设施，独立的小区环境，说起来硬件条件远超过二级旧里。可就是这样的老公房，也面临着外立面陈旧、管线老化、电梯高龄等等岁月变迁带来的问题，为百姓生活带来了众多不便。长宁区在调查排摸后发现，区域内约有230万平方米10年内不会列入拆除的成套公有住房、售后公房，涉及大约124个小区，由于设施陈旧或历史条件限制，它们已无法满足老百姓如今的生活需求。

　　百姓的需求就是指令。长宁区区委书记卞百平提出，在迎接世博会进行的各项工作中，要留下经得起时间检验的作品；而最重要的作品，应该是老百姓都满意的"民生作品"。不管在什么时候，都要为老百姓多办、早办这些实事工程。

　　为此，长宁区根据本市制定的《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划(2007年-2009年)》，并结合本区实际情况，围绕"城区环境品质走在前列"的目标要求，将硬件设施建设为切入点，制定了长宁区旧居住小区综合整治四年工作方案，从2008起开始对老旧公房实施综合改造工程，提升旧小区居住环境。2008年，全区已完成了70万平方米的旧小区改造，涉及23个小区。

　　今年，这一综合改造惠民工程将再提速，在2月份，新的一批71万平方米综合改造项目全面开工，大约有3万户居民可以从中受益；在6月份，又一批90万平方米的综合改造项目也将完成招投标手续，在2010年世博会前，长宁区将完成全部230万平方米旧住宅小区综合改造。长宁将仅用两年的时间，保质保量地完成四年计划，将此项民生工程升华为迎世博的一项重要作品。

　　"穿衣"、"戴帽"、"换胆"、"改水"、"整区"--旧小区综合改造"长宁模式"

　　用个形象的比喻，长宁区旧小区综合改造工程，是要让旧小区"脱胎换骨"。因为有关方面不仅仅粉外墙，更是要强健旧小区的筋骨，美化旧小区的环境、优化旧小区的功能。为此，长宁区在一般意义的"平改坡"综合改造的"穿衣"、"戴帽"、"换胆"六字改造法的基础上，叠加了"改水"、"整区"的内容，更加注重以人为本，更加注重今后的长效管理，并将长宁的做法总结为十个字："穿衣"、"戴帽"、"换胆"、"改水"、"整区"，形成了具有代表性意义和创新意义的旧小区综合改造"长宁模式"。

　　且看这十个字是如何为旧小区带来新面貌的：

　　穿衣--对旧住宅楼的外墙面进行粉刷或清洗，全面修补外墙面的渗漏部位，并且对公用部位的窗户进行修理、油漆或清洗；

　　戴帽--多层住宅实施"平改坡"，以钢结构为基本结构形式，加盖屋面板材；不需要"戴帽"的平屋面，则进行保温、隔热、防渗处理；

　　换胆--维修老公房内的电梯、电线，疏通或更新房屋内下水管道；

　　改水--整修水箱，有条件的小区改用变频供水，更换上水管道等设备，并配合相关部门进行水表外移；

　　整区--根据综合整治小区的实际情况，修复、补种小区绿化，将防盗门安装、解决大树扰民问题、积水点改造、增加体育设施或自行车棚、街坊道路维修等项目叠加。

　　事实上，列出来的只是旧小区综合改造工程的一部分。由于每个小区的实际情况不同，长宁区在实施改造工程时，还不时地会做"加法"。比如，对无人管理小区托底管理的基本要求、应急维修范围和标准作出规定，让那些小区居民在遇到麻烦时也能及时找到维修部门，从而改善旧居住小区的硬件设施设备条件，提升旧居住小区环境品质，不断提高旧居住小区的综合管理水平。

　　长效机制 内外兼修

　　长宁区旧小区综合整治工程的另一个特点，就是边整治边探索旧小区管理的长效机制，通过多种形式推进旧小区物业管理的专业化水平。

　　比如，新华街道在整治工程中提出了新的社区管理方式。近年来，街道内部分小区中，物业管理矛盾和争议不断增多，可上级业务部门人力不足，在处理纠纷和争议上存在力不从心的情况。对此，新华街道采取政府购买服务，专业化管理、社会化运作的方法，建立了蓉之林住宅小区物业管理工作室，以第三方形式无偿为社区居民群众提供服务。

　　蓉之林工作室采取由居民区党总支书记领衔、具备相关专业知识的志愿者参加，从而具备社会性、专业性等特点。而在功能定位上，街道对工作室进行购买服务的契约化管理，开展"项目化"工作，使工作室的功能包括协助居民区党总支在小区业委会的组建和换届选举中，把好人选关、程序关、议事关；指导业委会选聘物业服务企业；为小区业委会成员及物业服务企业提供相关法律、财会等专业知识培训；参与指导协调业委会、业主与物业服务企业三方的关系；接受业委会委托，指导监督、审核物业服务企业资金使用运作情况等。由于工作室以中间人的身份出现，搭建了一个第三方服务平台，因此得以凭借其公正性、柔和性，得到居民的认可。目前，工作室已协调解决物业管理矛盾中起到了极其重要的作用，并积极开展物业管理相关法律法规知识培训20余期。

　　据透露，类似的长效管理机制在其他小区中也将得到探索，从而使得在整治后，旧小区无论从外观上看，还是在内部管理上，都能让百姓生活得更加舒适。